科学智库--2012年房地产市场预测与调控政策展望

2012年房地产市场预测与调控政策展望

出版日期：2012-01 ISBN：978-7-03-033160-1 丛书：中国经济预测与展望/经济预测科学丛书中图法分类：F123.2

内容提要

2011年以来，为了遏制房价过快上涨的势头，国家调控力度逐步加大，出台限购令、限价令的城市不断增加，金融信贷收紧，保障性住房建设力度面临挑战。自2010年9月新政以来，部分大中城市陆续出台了限购令，2011年初的“国八条”后又有43个城市出台限购令，自2011年8月以来台州等城市出台的限购措施，拉开了二、三线城市限购的序幕，为调控政策继续加码。

回顾2011年，多轮房地产调控的效果逐步凸显：①2011年房地产开发投资呈增长态势，但是增速放缓，东部地区更为明显；②房地产开发投资资金来源总额增幅回落明显，其中国内贷款增速大幅回落；③土地购置面积增速同比下降明显；④商品房竣工面积保持同比增长，2011年商品房供给充足；⑤商品房销售面积和销售额累计同比增速整体仍保持上扬；⑥全国商品房销售累计均价涨幅环比回落，部分地区销售均价下跌。

展望2012年，影响中国房地产市场走势的因素众多：①长期性因素支撑房价保持上涨；②市场供需状况对房价形成一定的下行压力；③政策因素可能促使房价涨幅继续回落。综合来看，若调控政策在短期内不转向，2012年房地产投资和销售增速会继续放缓，市场供应释放力度加大，2011年第四季度和2012年第一、二季度房价可能难以维持增长之势，将转入下行通道。

基于对2012年房地产市场走势的定性分析和TEI＠I的思想，综合运用ARIMA和VAR等方法，对2012年房地产市场走势作出预测：①房地产投资额持续增长，但增幅明显放缓；②土地购置面积同比降低；③房地产市场需求保持增长，但增速将继续趋缓，住宅房地产需求增速下降明显；④房地产施工、竣工面积同比增幅均呈现回落趋势；⑤据预计，若2012年一线城市商品房销售均价全年同比下跌15%～20%，二、三线城市商品房均价涨幅回落，同比增长为5%～10%，则2012年全国商品房销售均价同比跌幅为5%左右。

在以上分析的基础上，对2010年以来的房地产调控政策进行了回顾与效应分析，并对房地产市场进行了宏观压力测试，结果显示：①房地产信贷政策对于房价影响较为明显，其中提高法定存款准备金率和提高二套房首付比例对平抑房价作用较为明显，且成效较快，前者作用相对更大。贷款利率对房价影响在短期内并不明显；提高准备金率对GDP会有较长时期的负向影响，其对遏制通货膨胀也有一定作用。提高首付比例对GDP和CPI的影响都较小。加息、提高法定准备金率和提高首付比例都对消费者信心指数有较长时期的负向影响。②土地和保障性住房政策对销售均价在短期内影响并不明显，但在长期上促进市场供需结构调整，对平抑房价有一定作用。③限购政策对遏制市场投机性需求有立竿见影的作用，在2～5期就对房价造成下行压力。若限购政策快速退出，住宅销售反弹，有可能造成房价的迅速反弹。④银行业能承受房价下跌40%左右，继续从紧的调控政策不会对经济造成过大的负面影响。

根据定性与定量分析结果，针对稳定房价维持房地产市场健康发展目标，提出相关政策建议：①政策基调总体保持不转向，但要注重对不同地区的差异化调控；②坚持严格差异化的信贷政策，科学运用信贷政策工具；③加强保障性住房建设监管，确保保障性住房政策要落实到位；④限购政策不应松动，更不能在短时间退出；⑤加强房地产市场管理，严查违法违规交易行为。